掲載が増えカテゴリーを分類したので再々掲載です。
建物は全てにおいて定期的に点検し必要が有れば保守を行う事が、安全に長持ちさせる手段です。屋根、外壁、窓廻りや雨樋など目視や簡単な操作で行える部分も多ので日常の注意で異常を早期発する事が重要です。
その為にはある程度の建物に関する知識を身に付け、自分で保守管理が行える程度の技量を持つべきですが、危険を伴う部分や、専門家でなければ行えない部分も有るので、見定める事も大切です。
お客様には竣工時に定期保守の説明を行って、各ﾒｰｶｰ機器については保証書と取扱説明が付いているので簡単な操作方法を説明しています。
一般に常識的と思われる事は質疑応答で確認して御理解願えたと思っても一度では無理で二度、三度も已む終えない筈です。
文書で渡し説明し数年経って、私もすっかり忘れた頃に思わぬ不具合発生連絡が有る事も多く全て保守管理です。
私が常識的と思っている事でも、施主の方で知らなかったり、知らないと思って説明すると私より詳しかったり色々です。
テレビコマーシャルで水道パッキン？000円、流し排水の水漏れ？000円と流れていますが、其の程度の修理なら日曜大工的にでも行わないのか？此れもまた時代の流れで、便利屋さん忙しいのと同く自分でやりたくても出来ない場合が多いものと感じます。祖父や父が水道の駒入替やパイプ漏れなど一寸した修理を行う時に手伝わされていたので、中学生頃から簡単な修理は私が担当でした。
自転車やバイクに自動車と家電も修理に出せばお金が必要なので一寸した整備や修理は自分で調べ行う事が当然と思っているので現在でも多忙な仕事の合間に時間を見付けては何かを修理か整備しています。
自宅は竣工5年程で1階の便座と蓋がバタンと閉まる様になりましたので、ﾒｰｶｰに連絡したら速度を調節する油圧ｼﾘﾝﾀﾞｰの寿命で交換が必要との事で、来ただけで？000円に部品代と交換工賃の請求です。
人に頼めば当然ですが、ｻｰﾋﾞｽﾏﾝに５年で寿命と聞いたら開閉頻度で油圧弁が磨耗して寿命が来るとの適格な回答です。
取扱説明にはその様な不具合が起きるとは書いて有りませんが、2階も同じ便器なので何れと思い、次回は自分で修理するつもりで、交換方法を聞いて予備品２本を別に購入しました。
翌年2階も同様になったので買い置き部品で修理完了、それから5年程は過ぎていますが、長男、二男が進学で居ない期間が有ったので交換時期が延びそうです。
建物の保守管理は多種多様です。昨年春から温水暖房の保守管理について私が直接行った事例を掲載しました。
温水暖房は設備の専門分野なので、建築士の私でも知識は乏しく、信頼出来ると思い込んで任せた暖房
業者の後始末を綴りましたが、保守に関係する部分を掲載に残します。温水暖房は熱源から放熱器へ熱運搬の媒体が必要ですが、一般的には暖房用不凍液を使います。自動車
用のクーラントとは異なりブラインと呼ばれています。ブラインは主成分からＥＧ(エチレングリコール)とＰＧ(プロピレングリコール)に分類されます。
ＥＧは価格も安く流動性が良いので配管が長いロードヒーター等に使われますが僅かに毒性が有ります。
ＰＧは価格も粘度も高いのですが、毒性が無いので万一を考慮して建物の暖房用に使われています。
数年前、海外の有名ワインに混入されていると報道された食品添加物です。
ＰＧは防腐性が有り揮発する物でも無く、比熱が高いので水より多くの熱を運びますが、流動性が悪いので水で希釈して使う必要が有ります。
不凍液メーカーはＰＧ９１％に防錆剤を添加した原液タイプとＰＧ３９％に防製剤と蒸留水を加えた希釈済みタイプのブラインを販売しています。
不凍液交換の目安は加水を必要としない密閉回路に蒸留水希釈済みブラインを使用した場合でも５年〜８年で、割高ですが１０年間交換不要タイプも販売されています。但し何れの場合でも毎年の不凍液濃度測定が前提で交換目安の時期前でもＰＧ濃度が薄くなれば交換が必要との事です。
同じ密閉回路でも交換目安に差が有るのは使用状況ですが、低温(60℃程度)で冬季のみ使用の場合は寿命が長く、高温(80℃程度)で通年使用(３水路ボイラー等で通年熱せられている場合など)の場合はＰＧの劣化が早まるので寿命は短くなるそうですが、不凍液中の溶存酸素濃度も大きく影響していると思います。
温水暖房はボイラー仕様や回路状況から開放式・半密閉式・密閉式に分類して施工されます。ボイラーメーカーのカタログには不凍液交換を開放式の場合は毎年、半密閉式の場合は３年と記載して有ります。理由は密閉以外は膨張ﾀﾝｸからのｵｰﾊﾞｰﾌﾛｰや蒸発で加水が必要な事と循環液が直接空気に触れているからです。
ＰＧは防腐性が有り防錆剤が混入されているので適正濃度を保持している限り劣化するまで効果を持続しますが、流動性を高める為に水割りする必要が有る以上、水にバクテリアが繁殖してＰＧを栄養源にカビや藻となりＰＧ濃度を薄める現象が進むと防腐防錆効果を失い回路やボイラー金属を腐食させ溶融イオンの流出とバクテリアの繁殖進行で腐ってしまうので定期交換が必要な訳です。
不凍液濃度は凍結温度に拠る濃度と思われがちですが、ボイラーメーカーは２０％〜２５％以上の防腐防錆濃度の確保を要求しています。
新潟市近郊の場合凍結防止濃度は１０％も有れば十分ですが、それでは直ぐに腐ってしまいます。
私の保守経験では密閉回路でも竣工時は甘い臭いで澄んていた循環液が僅か２〜３年で黴臭く濁っていましたので更に２〜３年放置すれば何れ回路内金属を腐食させ腐食物で回路封鎖や機器損傷に至ります。
一般的に暖房業者は回路とボイラー缶体も含め施工直後も不凍液交換時も水道水で洗浄してから不凍液を注入します。回路内には洗浄に使った水道水が残っているので割高な蒸留水希釈タイプを使うより原液タイプを購入して水道水で適正濃度に希釈して使った方が価格も安く双方の負担が少なくて済むからと思います。
自宅暖房の不凍液を昨年春に交換してくれた暖房
業者は私の水道水を使って希釈していたので濃度を聞いたら３０％に希釈していると言っていました。水道水には不純物が含まれて蒸留水より劣化が早いので濃度管理を確り行い定期的に交換する事が大切と認識していました。
次に回路内のエア抜き管理です。回路内にエア溜まりが出来ると暖房効果が損なわれますので、溜まったらエア抜きが必要になります。
配管回路は液漏れなくとも僅かな隙間や水にと溶けているエアが自然と溜まる現象が有ります。
前記回路方式に拠っても症状は異なりますが、定期的にエア抜きを行う事で効率の良い暖房を得る事が可能になります。
エア抜き作業は知識と専用工具が有れば簡単に行えますが、下手に自分で行って回路自体を壊す恐れが有るので、一般の人は信用のおける専門業者に依頼した方が最善です。
私の様に費用面で自分で行いたい人も多いと思いますので、簡単に方法を記載しますが、専門家の指導を受け、確り知識を身に付けた上で、必要工具を揃えてから行うことが前提です。
回路のエア抜きは暖房回路の方式やボイラーとヘッダー設置位置の高さ関係で其々異なるので、エアが溜まりやすい暖房回路がボイラーやヘッダーより高い位置に有る場合の例で紹介します。
床暖防回路は回路内圧を適正に保って適当な流速でボンプ循環すれば回路を廻って自然にヘッダーに戻って自動エア抜き弁が設置して有ればエア抜き弁から自動的に抜けますが、パネルヒーターはパネル上部に溜まってヘッダーに戻らないのでパネル上部サイド付属のエア抜きバルブを開いて抜く必要が有ります。弁を開くとエアと同時に液も噴出しますので液受けの準備も必要ですが、其の前に回路内圧を適正に保って行う必要が有ります。
内圧不足の場合は逆にエア吸いに成るので要注意ですが、半密閉回路の場合、内圧不足でエア抜きを行うと膨張タンクから循環液が溢れ出ますので専用の加圧ポンプを接続して適正な圧力を保って行う事が必要です。循環ボンプの能力が大きく余力がある場合は回路毎のバルブ調整で加圧することも可能です。
密閉回路の場合も作業手順は同じですが、循環ポンプの能力が大きくても抜けた分だけ圧力低下が起こるので、専用の加圧ポンプを接続して内圧を保持しながら回路毎にエア抜きを行います。
エア抜き完了後は膨張タンクに記載された適正圧を保持している確認が必要で、1週間位で低下が認められればエアが残っていたか何処かで漏っている事になります。
何れの場合も回路内圧を必要以上に上げ過ぎると回路やボイラー自体をパンク損傷する心配も有り配管接合部分から漏水原因にも成りかねないので重ねて要注意が必要です。
定期的な保守管理が重要と伝えている事は、単に不凍液の交換やエア抜きが目的ではなく、定期的に点検保守する事で、ボイラーやポンプも含めて機器の異常や微かな漏れの有無を早期発見し大事に至らね前に対処する目的です。当然、保守点検はそれら異常を早期発見する能力を身に付けた専門業者の人に適当な費用を支払って依頼した方が最善です。
その知識が有れば自分で行う事も可能ですが、全ての責任は自分で負う事な成りますので注意してください。
例えば、パネルヒーターは上部にエアが溜まると温水が循環しない部分が出来て放熱面積が少なくなります。通常は熱量計算で有る程度余力を見ている筈なので頻繁に行う必要も無いと思います。
私の経験からサーモバルブを全開にしてもパネル上半分以上が温まらない場合は大分エアが溜まっているのでエア抜きを行っていますが、何故エアが溜まるのか？何処か吸って部分は無いか？溜まらない様にするには如何したら良いのか？原因を調べ確認する事が大切で、調べた結果がこの長文です。
最後にヘッダー付近に設ける自動エア抜き弁ですが、回路内圧が0.15気圧程度以下に下がるとエア吸い弁に変わる報告が有ります。内圧が高ければ自動エア抜き弁の機能が発揮されますが、半密閉路はポンプを停止すると内圧が極端に下がるのでエア抜き運転以外はエア抜き弁を閉じた方が良いとの報告です。
密閉回路でも時間と共に僅かずつ内圧低下が起こるので普段は弁を閉じていた方が良いとの事です。
回路方式に拘らず回路内のエア溜まりは運転中より停止している期間にに起こるので、毎月1回30分程度エア抜きバルブを開いて循環ポンプを運転させエア抜き運転を行えば発生は最小にする事が可能とボイラーメーカーが教えてくれました。
暖房シーズン以外はボイラーを燃焼させないでポンプだけ運転すれば良いとの事です。
専門の暖房業者でも其処まで詳しく知っている人は少ないと思いますが、試してみるのも経験です。
当初採用した暖房メーカーは不凍液の防腐対策で全て銅配管で密閉回路を組みヘッダーに僅かな鉄を使うことで銅と鉄のイオン効果で不凍液濃度が薄くても防腐効果が有る事を独自に研究し特許を所得した床暖房システムを販売していました。不凍液の溶存酸素量を低下させ銅のイオン効果で不凍液の交換時期を遅らせる効果は私の調べでも技術的に可能と分りましたが、完全密閉回路を施工出来る業者が居るのかが疑問です。
仮に出来ても高価な部品と施工に成るのではないかと思っていますが、確かに採用したメーカーの温水床暖房システムは高額でした。
私が後始末をしている暖房
業者も当初は全て銅配管で施工し、私の見ている前で加圧テストも行って漏れﾁｪｯｸを完璧に行っていました。メーカーが倒産し部品供給を失い全国の代理店が集結し、特許を買い取り共同で暖房パネルを生産し営業を続けると聞いた頃までは良かったのですが、何れ床暖パネルとヘッダー廻り以外は取扱が容易で安価な架橋ポリエチレン管を使い、加圧試験も結果報告に簡略化されて来ました。
温水暖房システムとして一式契約で施工を依頼しているので何か起これば業者の責任と判断したのが失敗でした。
架橋ポリは酸素透過性が有るので完全密閉には成らず、ＰＧを不凍濃度で薄めた状態では昨年の調査結果で前記の通り不凍液も業者同様に腐って居る事が判明です。
割高ですが酸素不透過処理樹脂管も有りますが銅管の如く完全不透過では無く細径までなので流量抵抗が大きく使えなかったと善意で解釈しています。
温水暖房は定期的な保守が必要ですが、それ以上の快適暖房を得られることを私自身が体験し実証しています。ボイラー廻りを確り保守していれば火災の心配も無く、お年寄りや幼児だけの留守家庭でも安心です。
身体に有害と言われる電磁波の心配も無いので弊社の推奨設備にしています。
特に床暖房は市販品が様々なメーカーから販売されています。
コスト面や配管継ぎ手の漏水、床仕上材への影響が心配で、放熱パネルは板金屋さん、断熱とパネル敷きは大工さん、蓄熱モルタルは左官屋さん、配管・ヘッダーは暖房屋さんに其々分担施工してもらう事で、前回掲載の通り、ボイラー別の材工価格は35000円／坪程度で実現しています。
更なるコストダウンを検討中ですが、少し知識が有れば誰(私)でも施工可能な方法なので、年間５ヵ月は暖房が必要な雪国の必需設備と確信しています。
私の自宅例で恐縮ですが、車庫を除き延べ床45坪程度で暖房エリアは24坪程です。給湯・風呂追炊き・暖房を１台の灯油ボイラーで冬季は毎日朝6時から夜11時まで自動運転暖房ですが、厳寒期1月〜2月の例年平均灯油消費量は12Ｌ/日程度なので暖房室の面積で割ると0.5L/坪・日に成ります。
厳寒期以外の消費は減る訳で11月〜12月の平均は0.4L/坪・日程度なので、建替え前の居間と私が図面を引く部屋だけ灯油ストーブを使った生活に比べても、半分は風呂と給湯に使っているので暖房に使う消費量は殆ど気に成らない程度です。
石油が枯渇高騰したら別の熱源に変える予定ですが、床暖房12帖の居間と9帖程の製図室は室温20℃〜22℃程度、他の部屋3室(子供室と寝室)パネルヒーターで室温18℃程度にしています。
パネルヒーター回路は床暖に比べ配官長が極端に短く抵抗も少ないのでユニットバスに寄り道させ、壁に沿わせ床下ループで断熱材で覆ったので配管だけで浴室は暖房エリア外ですが、壁暖・床暖しています。
玄関ﾎｰﾙ4帖にも放熱用に床暖を施工したので、階段吹き抜けを伝って家中の温度差が少なく暖房運転前の早朝に下着姿でトイレに行っても寒くないのが嬉しいです。
天井裏断熱性能を調べる為に小屋裏に電子温度計のセンサーを設置し２階寝室脇書斎の室温と比べています。書斎と言っても5帖程度のアマチュア無線や本棚を置いた納戸です。暖房が無いので寒い日は寝室との仕切戸を開けて使っていますが、早朝外気0℃・小屋裏3℃・書斎は15℃位の温度差です。
ボイラーを設置してある半地下室は断熱無しのコンクリート打放しですがボイラー放熱で真冬でも15℃程度で乾燥し結露も無いので以外に快適な物置です。
今冬は暖冬のせいかも知れませんが、先月30cm程の積雪
が有った日でも不凍液濃度が始めて適正になった効果か？水の如く薄かった以前と比べて、床に座るとお尻が温かいと教えてくれます。循環液の比熱が上った分だけ熱の運搬量が多くなっている訳です。
例年なら厳寒期は3段階有るボンプ流量スイッチを中にして使っていましたが、今冬は弱運転のままでも支障なく、日差しが屋内に取り込める天気の
良い日は暖房を止める事も多く、例年より灯油の消費量が少なくて助かります。
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